福建省厦门市出台《关于加强农村村民住宅建设管理的意见》

　　近日，厦门市人民政府印发《关于加强农村村民住宅建设管理的意见》(以下简称《意见》)，要求强化村庄规划引领，按照“先规划、后审批、再建设”的原则，审批农村村民住宅，并且分区管控农村村民住宅建设。
　　这并不是厦门市第一次出台关于农村村民住宅建设的相关文件。厦门市资源规划局相关负责人指出，厦门人多地少，土地资源相对匮乏，但同安区、翔安区的宅基地需求较大，宅基地供求矛盾突出。与此同时，村民建房杂乱无章，“只见新房、不见新村”等粗放利用问题较为普遍。希望通过新出台的《意见》，进一步强化农村村民住宅建设，确保管理规范有序，最终令村庄建筑风貌更统一,乡村村容和品位得到进一步改观。
　　一、分类管控，划定禁建区、限建区和适建区
　　此次《意见》的一大亮点，就是在农村村民住宅建设中，实行建设区域分类管控制度。《意见》指出，将依据《厦门市村庄空间布局规划》，划定禁建区、限建区和适建区，实行区域分类管控、分类审批。
　　禁建区，顾名思义即不允许进行任何村民住宅建设，即便是未开发的建设用地也不例外。根据《意见》，禁建区内不再审批新建农村村民住宅，不过禁建区内经鉴定属于D级危房，对列入近期拆迁计划的，或位于国家级风景名胜区内的虽未列入近期拆迁计划但属于权属清晰的，可实行提前安置；未列入近期拆迁计划且权属清晰的，对除了国家级风景名胜区以外的其他区域可实行翻改建，由区政府严格限定翻改建条件和程序。需整村搬迁的，按照搬迁改造规划实施安置。禁建区内符合“一户一宅”的，可由区政府通过提前安置或保障性住房等方式合理解决村民住房需求。
　　限建区则指依据《厦门市村庄空间布局规划》划入限建的村庄范围。据了解，限建区内不再审批新增建设用地用于农村村民住宅建设，但允许利用旧宅基地翻改建和盘活利用存量土地，或通过建设公寓式村民住宅小区保障村民住房需求。无房户、住房困难户若符合保障性住房申请条件的，可通过申请保障性住房等方式解决住房需求。
　　而在适建区内的村庄，则可以申请新建农村村民住宅和旧房翻改建。
　　值得一提的是，禁建区、限建区和适建区根据实际情况，有可能进行科学动态的调整。《意见》要求，各区政府应定期对村庄空间布局规划实施进行评估，并适时提出调整意见和建议，提交市政府研究。
　　二、保障需求，五种方式保障村民住房需求
　　既然实现分区管控，划定了禁建区、限建区和适建区，势必将影响到一部分农村村民的住房需求。为此，《意见》提出了5种方式，以保障村民的合法需求。
　　一是公寓式村民住宅小区。限建区、适建区内城镇化水平较高、宅基地供需矛盾较为突出的镇政府（街道办）或村（居）委会牵头组织集中村民承包地，组织村民使用集体土地按照“统一规划、统一建设、统一分配、统一管理”的方式建造中高层村民住宅小区。对于承包地被集中的村民，村（居）委会应按征地补偿标准给予补偿。
　　据悉，公寓式村民住宅的分配参照宅基地审批方式，根据实际的户型及面积统一组合分配，每个家庭户合计享受建筑面积不超过270平方米。
　　二是保障性住房。按照厦门市保障性住房的有关规定，符合申请条件的农村村民可以申请保障性租赁房或保障性商品房。享受保障性住房的村民不得再申请宅基地，但仍享有农村集体经济组织成员的其他权利。
　　村民可申请的保障性住房有保障性租赁房、保障性商品房两种，可根据自身不同条件比照相关规定，进行申请。
　　三、提前安置房。为解决村（居）民住房困难问题，各区可根据本区实际在禁建区、限建区实行提前安置。经批准提前安置的申请户应自行拆除危房并将原不动产权证书交由资源规划部门注销，宅基地交由镇政府（街道办）收回，所收回土地可用于临时绿化美化或临时公共设施建设。
　　需要提醒的是，提前安置房参照拆迁安置房产权性质及模式办理不动产登记，所在自然村完成整村征地拆迁或取得房源8年后方可上市交易。已享受提前安置政策的村民不再列入拆迁安置范围，不得再申请宅基地，但可以继续享有其他农村集体经济组织成员的权利。
　　四、集中联建住宅。为提高土地节约集约利用水平，避免村民建房见缝插针、杂乱无章的情况，适建区内新增集中成片农村住宅，由镇政府（街道办）或村（居）委会组织村民使用集体土地，按照“统一规划、统一配套、统一分配”的模式集中联合建设住宅。对于承包地被村（居）委会集中使用的村民，村（居）委会应按征地补偿标准给予补偿。
　　五是独立建房、翻改建。独立建房、翻改建指按照传统模式利用宅基地独栋独户建设农村村民住宅。村民新申请宅基地的，必须符合“一户一宅”等申请条件。同时，新建农村村民住宅应符合本市相关规划要求，包括设置坡屋顶、建筑外立面同步装修、严禁以任何方式变相增加层高等。
　　三、退出的旧宅基地，可有偿用于村民住宅建设
　　《意见》还完善旧宅基地的收回与处置方式，明确无偿退出、有偿退出和有偿转让等多种宅基地退出方式。
　　在符合规划的前提下，退出的旧宅基地，可有偿提供给村民用于村民住宅建设。岛外的休闲农业示范点，鼓励农村集体经济组织以出租、合作等方式盘活利用空闲农房及宅基地，按照规划要求和用地标准，改造建设民宿体验、餐饮服务、养老、农产品展销等休闲农业和乡村旅游服务设施，以及公共配套服务设施。